Hay algo que pasa cuando los turistas visitan Miami por primera vez. Ven grúas por todas partes. Torres en construcción en cada esquina de Brickell, Wynwood, Downtown, Edgewater. Y la reacción más común es: «hay demasiada construcción, todo eso no se va a vender». Esta semana salió una noticia que responde exactamente eso. Y de paso te explico las etapas de la preconstrucción en Miami, cuánto riesgo asume cada una y cómo lo viví en persona con un cliente hace unos días.
Mandarin Oriental rompe tierra con $1.7 mil millones ya vendidos
El proyecto Mandarin Oriental Residences, uno de los desarrollos de lujo más esperados de Miami, acaba de romper tierra. Y lo hizo después de haber vendido $1.7 mil millones de dólares en preventa. Antes de colocar el primer ladrillo.
Eso no es casualidad. Es la norma en Miami.
Lo que muy poca gente sabe es que cuando ves una grúa en esta ciudad, en la mayoría de los casos el 70% u 80% de los apartamentos de ese edificio ya tienen dueño. La construcción arranca precisamente porque los números ya están.
Las grúas en Miami no son señal de sobreoferta. Son señal de que el mercado ya compró lo que se está construyendo. Y mientras algunos esperan a ver cómo queda el edificio terminado para decidir si compran, otros ya llevan años siendo dueños de ese mismo apartamento.
«El mayor riesgo de todos es no tomar ninguno»
Lo dijo Mellody Hobson, presidenta de Ariel Investments, uno de los fondos de inversión más grandes de Estados Unidos, y directora de JPMorgan Chase. Forbes la reconoce como una de las mujeres más poderosas del mundo de las finanzas.
Lo vemos en la bolsa de valores. Las empresas pequeñas que apenas arrancan conllevan más riesgo, pero también más potencial de crecimiento. Las empresas consolidadas son más seguras, pero su mayor crecimiento ya ocurrió. El principio es el mismo en todos los negocios y en todas las inversiones.
En bienes raíces en Miami funciona exactamente igual. Quien entra en lista cero asume más incertidumbre, pero accede al precio más bajo del ciclo. Quien espera a que el edificio esté terminado tiene toda la certeza del mundo, pero paga el precio más alto. No existe la inversión perfecta sin riesgo. Lo que existe es el riesgo bien entendido, bien evaluado y bien manejado.
Tres proyectos, tres etapas, un mismo día
Esta semana estuve con un cliente recorriendo el área norte de Miami Beach, una de las zonas que más está creciendo en este momento. Y en un mismo día vimos tres proyectos en etapas completamente distintas.
El primero era una preventa en lista cero. Solo el terreno, sin grúa, sin nada construido. Precisamente porque el proyecto apenas arrancaba, ni siquiera tenían una sala de ventas terminada: nos atendieron en una oficina, con renders en pantalla y la propuesta del desarrollador sobre la mesa. Poco que ver, mucho que imaginar. Pero por eso mismo el precio era el más bajo de los tres y las mejores unidades seguían disponibles.
El segundo estaba en plena construcción. Ya había grúa, ya se veía el avance de la obra, ya tenía préstamo de construcción aprobado. Pudimos recorrer un apartamento modelo y hacernos una idea real de los acabados y el espacio. Precio más alto que el primero, pero con mucha más información para decidir.
El tercero estaba completamente terminado. Lo caminamos de principio a fin, cada cuarto, cada detalle. Sin sorpresas. Pero con el precio más alto de los tres y con la condición de pagar el total de una sola vez.
Mi cliente comparó precios, formas de pago, etapas y acabados. Y ahí llegó la pregunta real: ¿cuánto riesgo estoy dispuesto a asumir? Lo que más le preocupaba era el proyecto en lista cero: ¿qué pasa si la construcción no comienza? Lo acompañamos a tener esa conversación directamente con los representantes del desarrollador, revisando su historial de proyectos entregados, sus tiempos de construcción y su trayectoria. Y al mismo tiempo, negociamos su tabla de pagos vinculada al avance de la obra, para que fuera pagando las cuotas al desarrollador en función del progreso real.
Al final del día, mi cliente no solo vio tres proyectos. Entendió cómo funciona el mercado. Y eso vale más que cualquier precio.
Las tres etapas de la preconstrucción en Miami y a quién le conviene cada una
Cuando alguien me pregunta cuándo es el mejor momento para comprar en preconstrucción, siempre respondo lo mismo: depende del riesgo que estás dispuesto a asumir.
1. Antes de la grúa: lista cero. El proyecto acaba de anunciarse y la construcción no ha comenzado. Aquí obtienes el precio más bajo y las mejores unidades para elegir. En algunos casos el proyecto está tan en sus inicios que ni siquiera tiene los contratos listos: se reserva la unidad con un depósito inicial y se espera a que el desarrollador formalice la documentación. Es el mayor nivel de incertidumbre, pero también el punto de entrada más accesible del ciclo. Perfil: inversionista con visión de largo plazo y mayor tolerancia al riesgo.
2. Con la grúa: en construcción. El proyecto ya tiene financiamiento aprobado, la obra avanza y puedes ver el progreso físico. Los precios son más altos que en lista cero, pero la incertidumbre es considerablemente menor. Es el punto medio entre riesgo y precio. Perfil: inversionista que quiere seguridad moderada sin pagar el precio máximo.
3. Al entregar: listo para habitar. La propiedad ya está construida. Puedes verla, tocarla, revisarla. El riesgo es mínimo y el proceso es más rápido. Los precios son los más altos del ciclo, aunque a veces el desarrollador ofrece incentivos para cerrar las últimas unidades. Perfil: inversionista conservador que prioriza la certeza y la rapidez.
Ninguna de las etapas de la preconstrucción en Miami es mejor que otra. La correcta es la que se alinea con tu situación, tu capital y lo que estás dispuesto a tolerar en el camino. Lo que sí es igual en los tres casos: si esperas demasiado a decidir, el mercado ya tomó la decisión por ti.
¿Sabías que Miami sigue vendiendo con tasas cerca del 7%?
Según el reporte más reciente de Miami Realtors, las ventas de propiedades de más de $1 millón subieron un 23.3% en lo que va del año. Y se proyecta que las ventas totales en South Florida crezcan un 4% en 2026 y un 5% en 2027.
Cuando hablamos de que las ventas suben, nos referimos a la cantidad de propiedades que se están comprando, no al precio. Es decir, más personas están tomando la decisión de comprar en Miami, incluso con tasas altas.
¿Qué nos dice eso? Que el mercado de Miami no depende de las tasas para moverse. Los compradores activos en esta ciudad, en su mayoría internacionales y de alto poder adquisitivo, compran en efectivo o con financiamiento propio. Las tasas los afectan mucho menos que al comprador americano promedio.
Miami sigue vendiendo con tasas altas. Imagina lo que pasa cuando bajen.
Neymar Carrero — Especialista en inversión inmobiliaria en Miami para inversionistas extranjeros.
Estamos listos para acompañarte en cada paso del proceso: desde entender el mercado hasta cerrar tu primera inversión con confianza.
